不動産投資の教科書 #02
この記事の要点
- 2,000万円を35年で借りた場合、金利2%から3%に上がると、毎月の返済は約66,000円から約77,000円へ、約1万円増える。
- 35年間の返済総額では、約450万円の差になる。
- 面談では「金利が1%上がったら毎月の手出しはいくらか」を必ず数字で確認する。
不動産投資のローンは、借りる金額が大きく期間も長いため、金利の小さな変化が返済額に大きく影響します。実際にいくら変わるのかを計算しました。
計算の前提
条件 | 内容 |
|---|---|
借入額 | 2,000万円（物件価格の全額） |
返済期間 | 35年（420回） |
返済方法 | 元利均等返済 |
比べる金利 | 年2.0% と 年3.0% |
毎月の返済額はこう変わる
金利 | 毎月の返済額 | 年間の返済額 |
|---|---|---|
2.0% | 66,253円 | 795,036円 |
3.0% | 76,970円 | 923,640円 |
差 | ＋10,717円 | ＋128,604円 |
金利が1%上がるだけで、毎月の返済が約1万円増えます。35年間の総額では、約450万円の差になります。
手出しで見ると、ほぼ倍になる
連載1本目と同じ、家賃月8万円の物件で見てみます。経費を払った後に残るのは月54,333円でした。
金利 | ローン返済前の残り | 返済額 | 毎月の手出し |
|---|---|---|---|
2.0% | 54,333円 | 66,253円 | −11,920円 |
3.0% | 54,333円 | 76,970円 | −22,637円 |
金利2%のときは毎月約1.2万円の持ち出しだったのが、3%になると約2.3万円に増えます。手出しがほぼ倍になる計算です。
金利の上昇に備える方法
- 借入額を減らす（自己資金を多めに入れる）
- 返済期間と金利のタイプ（変動・固定）を、複数のパターンで比べる
- 毎月の手出しが増えても、家計で払い続けられる金額かを確かめておく
よくある質問
変動金利と固定金利、どちらがいいですか？
変動金利は今の返済額が低い代わりに、将来上がる可能性があります。固定金利は返済額が変わらない代わりに、最初の金利が高めです。どちらを選ぶ場合も、金利が上がったときの返済額を計算し、家計が耐えられるかを確認しておくことが大切です。
金利が上がったら、家賃も上げられますか？
家賃は周辺の相場と入居者との契約で決まるため、金利に合わせて自由に上げることはできません。金利の上昇は、基本的にオーナー側の負担になると考えておくのが安全です。
