不動産投資の教科書 #02
この記事の要点
- 区分マンション投資は、マンションの1室を買って入居者に貸し、家賃収入を得る投資。1棟より少ない金額から始められる。
- 家賃からローン返済・管理費・修繕積立金・税金を払った残りが手残り。フルローンだと毎月の持ち出しになることも多い。
- 「毎月の収入」より「長期で資産を持つこと」を目的にする人に向いている。
区分マンション投資は、マンション1棟のうち1部屋（1室）だけを買って、人に貸す投資です。アパート1棟を買う方法に比べて金額が小さく、会社員が最初に検討することの多い方法です。
仕組みはシンプル
登場するのは、あなた（オーナー）、入居者、管理会社、銀行の4者です。
- 銀行からお金を借りて、マンションの1室を買う
- 管理会社に入居者の募集や家賃の回収を任せる
- 入居者から家賃が入る
- 家賃からローンと経費を払い、残りが手元に残る
お金の流れを、月ごとに見る
価格2,000万円、家賃月8万円の物件を例にします。
項目 | 月額 |
|---|---|
家賃収入 | ＋80,000円 |
管理費・修繕積立金 | −15,000円 |
管理会社への委託料（家賃の5%） | −4,000円 |
固定資産税（年8万円を月割り） | −6,667円 |
ローン返済前の残り | 54,333円 |
ここからローンを返します。物件価格の全額を借りた場合、ローンの返済額がこの54,333円を上回り、毎月の持ち出し（手出し）になることが多いのが区分マンションの実情です。詳しくは連載の3本目で計算します。
向いている人・向いていない人
向いている人
- 毎月の収入より、ローン完済後に資産として持つことを目的にしている
- 本業の収入が安定していて、毎月の持ち出しがあっても家計に影響しない
- 物件の管理に時間をかけたくない
向いていない人
- 毎月の副収入を今すぐ増やしたい
- 貯金が少なく、空室や修理の出費に備えられない
次に読む
区分マンションの収支は、「利回り」の見方を間違えると判断を誤ります。次の記事では、広告に載っている利回りと、実際に手元に残る利回りの差を計算します。
よくある質問
区分マンション投資はいくらから始められますか？
都市部の中古ワンルームで1,000万〜2,500万円前後が多い価格帯です。ローンを使う場合、自己資金は諸費用分（物件価格の数％程度）から相談できるケースがあります。
管理は自分でしないといけませんか？
入居者の募集や家賃の回収、退去時の手続きは、管理会社に委託するのが一般的です。委託料は家賃の5%前後が目安です。
