利回りの見方｜表面利回り4.8%の物件は、実際には何%なのか

物件の広告で「利回り4.8%」と書かれていても、その4.8%がそのまま手元に残るわけではありません。広告に載っているのは、ほとんどが表面利回りだからです。

表面利回りは、経費を引く前の数字

表面利回りは、1年分の家賃収入を物件価格で割っただけの数字です。

表面利回り ＝ 年間の家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

価格2,000万円、家賃月8万円の物件なら、年96万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 4.8% です。

実質利回りで計算し直す

実際には、家賃から経費が出ていき、購入時には諸費用もかかります。それを入れたのが実質利回りです。

実質利回り ＝（年間の家賃収入 − 年間の経費）÷（物件価格 ＋ 購入時の諸費用）× 100

同じ物件で計算してみます。

広告の4.8%が、実質では**約3.0%**になりました。経費と諸費用を入れるだけで、2ポイント近く下がります。

物件を比べるときのコツ

• 広告の利回りではなく、同じ条件で実質利回りを計算し直して並べる
• 管理費・修繕積立金は、将来の値上がり予定も確認する
• 「満室想定」の家賃が、周辺の相場と比べて高すぎないかを見る

次に読む

実質利回りが3%の物件でも、ローンの金利によって毎月の手残りは大きく変わります。次の記事では、金利が1%上がったときの返済額を計算します。